คำนวณค่าโอนบ้านและที่ดิน

ผู้เขียน: Henrick Yau
- 18 สิงหาคม 2026
| |

เครื่องคิดเลข

คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่กรมที่ดินเรียกเก็บในวันโอน โดยคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์

อัตราปกติของค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนคือ 2% ของราคาประเมิน มาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทลดเหลือ 0.01% ปีภาษี พ.ศ. 2569 ตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดได้ที่สำนักงานที่ดิน

ข้อมูลการซื้อขาย

฿
฿
฿
อัตราที่ใช้คำนวณ (แก้ไขได้)
฿

วันโอนที่สำนักงานที่ดินต้องจ่ายอะไรบ้าง

การโอนบ้านหรือที่ดินมีรายการที่ต้องจ่ายสี่กลุ่ม คือค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดทะเบียนจำนองหากผู้ซื้อกู้ธนาคาร

ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ในปี 2569 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทเหลือ 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการชั่วคราวที่ต่ออายุเป็นรอบ ไม่ใช่อัตราถาวร

ลำดับการคำนวณ

  1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เสมอ
  2. ผู้ขายที่ถือครองไม่เกิน 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
  3. ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขยกเว้น เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
  4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหารด้วยจำนวนปี เข้าอัตราภาษี และคูณกลับ
  5. ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ค่าใช้จ่ายเหมาไล่จาก 92% เมื่อถือครองหนึ่งปี ลงมาถึง 50% เมื่อถือครองแปดปีขึ้นไป

เรื่องที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด

ภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ได้เก็บจากทุกคน ผู้ที่ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นและเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน ส่วนต่างระหว่างสองรายการนี้มากกว่าหกเท่า การรอให้ครบเงื่อนไขจึงมักคุ้มกว่าการเร่งขาย

ทำไมตัวเลขของคุณอาจไม่ตรง

ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง แต่กฎหมายไม่ได้บังคับ ยอดรวมที่หน้านี้แสดงคือยอดที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บทั้งรายการ

วิธีคิดขั้นแรกของภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมีสองแนวทางที่ให้ผลไม่เท่ากัน หน้านี้จึงเปิดให้เลือกทั้งสองแบบ ยอดที่แน่นอนสอบถามได้จากกรมที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนคิดจากราคาไหน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เท่านั้น ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย

มาตรการลด 0.01% ใครใช้ได้ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทและผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย เงื่อนไขและวันสิ้นสุดเปลี่ยนตามรอบมาตรการ ควรตรวจสอบก่อนนัดโอน

ขายบ้านที่อยู่มานานเสียถูกกว่าไหม ถูกกว่าในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่หักค่าใช้จ่ายเหมาได้น้อยลง จึงต้องดูยอดรวม

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายมีเพดานไหม มี กรมที่ดินระบุว่าต้องไม่เกิน 20% ของราคาขาย